Loi de finances 2026 : le “dispositif Relance logement” (dit “Jeanbrun”) remet l’investissement locatif au centre du jeu

Depuis le début de l’année, un terme circule dans les agences et les cercles d’investisseurs : la “loi Jeanbrun”. L’expression est pratique, mais elle est impropre juridiquement : il ne s’agit pas d’un texte autonome, mais d’un ensemble de mesures du budget 2026 et d’un plan gouvernemental “Relance logement”, porté politiquement par le ministère du logement. Le cœur du sujet, lui, est très concret : réintroduire un avantage fiscal puissant pour la location nue longue durée, au moment même où l’offre locative se contracte et où la construction neuve tourne au ralenti.

La question, pour les professionnels comme pour les ménages, n’est donc pas “est-ce que c’est une bonne idée sur le papier ?”, mais : est-ce que cela peut réellement changer la dynamique du marché immobilier en 2026, et à quelles conditions ?

 

1) Le marché immobilier 2026 : une sortie de crise… encore incomplète

Un crédit qui redonne de l’air, sans redevenir “facile”

Sur la fin 2025, un signal majeur s’est stabilisé : le coût du crédit habitat. La Banque de France indique un taux moyen autour de 3,10% (hors renégociations) en novembre 2025, avec une production de crédits à l’habitat proche de sa moyenne longue (12,3 Md€ en novembre, +35% sur les 11 premiers mois de 2025 vs 2024). Dit autrement : le financement se normalise et la machine repart… mais sans l’euphorie de l’ère des taux à 1%.

Pour les investisseurs, cela change tout : la rentabilité ne se “fabrique” plus seulement avec l’effet levier du crédit. Elle se joue sur le prix d’achat, le loyer, le coût des travaux, et… la fiscalité.

Une construction neuve encore trop basse (et c’est un problème de fond)

Le point le plus structurel, en 2026, reste la production. Les chiffres publics confirment une activité insuffisante : 378 806 logements autorisés entre décembre 2024 et novembre 2025 (soit -9,5% vs la moyenne des cinq années précédentes). Même logique côté mises en chantier : elles restent faibles.

Le gouvernement le dit d’ailleurs sans détour : la crise du neuf est telle que les mises en chantier sont annoncées environ 22% sous la moyenne des cinq dernières années.

Une tension locative qui ne se résorbe pas “toute seule”

Troisième lame de fond : le locatif. Les loyers n’explosent pas uniformément, mais ils restent portés par la pénurie. L’INSEE montre un IRL du T4 2025 à +0,79% sur un an : la hausse “moyenne” est modérée, mais elle masque des marchés très tendus où l’arbitrage entre louer / vendre / garder vacant se durcit.

Dans sa communication, l’exécutif ajoute une donnée politique : le parc locatif privé se serait contracté d’environ 15% depuis 2017, signe qu’une partie des bailleurs sortent du jeu.
À cela s’ajoutent les contraintes de décence énergétique (qui pèsent sur certains logements), renforçant l’idée qu’en 2026, la bataille porte autant sur l’offre que sur la demande.

 

2) Pourquoi une “relance logement” par la fiscalité ?

Le diagnostic gouvernemental se veut simple : le logement est devenu un secteur où l’on demande beaucoup (produire, rénover, loger, stabiliser) tout en rendant l’équation économique difficile, surtout pour les bailleurs “classiques” en location nue.

La communication officielle avance un chiffre frappant : environ 30% des bailleurs privés paieraient un impôt équivalent au montant de leurs loyers, ce qui, dans certains cas, annule l’intérêt d’investir à long terme. Que l’on discute le pourcentage ou les situations couvertes, l’idée est claire : si l’État veut plus de location longue durée, il doit réaligner le risque et la rémunération.

C’est exactement la philosophie du dispositif : rendre fiscalement “supportable” la location nue, en rapprochant le traitement du bailleur privé d’une logique d’investissement (amortissement) plutôt que d’une logique de revenu “plein pot”.

 

3) Le plan affiché : produire plus, loger plus, plus vite

Le plan “Relance logement” s’inscrit dans une trajectoire volontaire : 400 000 logements par an d’ici 2028, et 2 millions d’ici 2030, avec une injection annoncée de 500 M€.

Et il ne se limite pas à une ligne fiscale : la promesse est un “package” mêlant financement, production, simplification et mobilisation des acteurs. Mais, dans les faits, l’attention du marché se cristallise sur un point : l’avantage fiscal, parce que c’est celui qui peut déclencher rapidement des décisions d’achat.

 

4) Le cœur du texte : un amortissement pour la location nue

L’idée

L’amortissement, ce n’est pas “un cadeau”. C’est une logique comptable appliquée à l’immobilier : on considère que le bien (hors foncier) se “consomme” dans le temps, et on autorise une déduction annuelle qui vient réduire les revenus fonciers imposables.

En clair :

• le bailleur encaisse des loyers,
• mais il peut déduire une partie du prix (et parfois des travaux) chaque année,
• donc il paie moins d’impôt (voire temporairement 0 si les déductions dépassent les loyers).

C’est précisément ce que met en avant la communication gouvernementale : un exemple où 8 000 € de loyers feraient face à 16 000 € de déductions, aboutissant à 0 € d’impôt dans le cas présenté.

À qui s’adresse-t-on ?

La cible est très explicitement la location longue durée (résidence principale, location nue). Le raisonnement politique est cohérent : si l’on subventionne fiscalement, c’est pour augmenter l’offre “stable”, pas la location meublée courte durée.

 

5) Ce que dit la version parlementaire : des conditions, des taux, des plafonds

Point clé en 2026 : le dispositif est encore dans la mécanique budgétaire. Au 28 janvier 2026, Vie-publique indique que le PLF 2026 est considéré comme adopté en nouvelle lecture à l’Assemblée nationale et que le Sénat doit examiner le texte : il peut donc encore évoluer avant promulgation.

Sur le contenu, une version très structurée figure dans un amendement parlementaire souvent cité sur le sujet (AN, amendement n° I-582 rect.). Elle permet de comprendre “comment ça marche” dans le détail :

Les biens et situations éligibles

Seraient concernés, sur option :

• logements acquis neufs ou en VEFA et loués en résidence principale ;
• logements construits (permis à compter du 1er janvier 2026) ;
• certains logements acquis avec travaux “assimilables au neuf” ;
• et logements anciens acquis à compter du 1er janvier 2026 avec travaux d’amélioration ≥ 20% du prix (dans ce cas, l’amortissement porterait sur prix + travaux).

Les obligations de location

• engagement de location minimal de 9 ans ;
• location nue, résidence principale ;
• location à une personne hors foyer fiscal ;
• mise en location dans les 12 mois suivant l’achèvement / acquisition (selon les cas).

Le calcul : foncier exclu + taux d’amortissement

• le foncier serait exclu via une estimation forfaitaire (20% du prix net de frais) : on n’amortit que le “bâti”.
• taux proposés :
• 3,5% pour le neuf/VEFA (avec majorations selon que le logement est affecté à de la location intermédiaire, sociale, très sociale) ;
• 3% pour l’ancien avec travaux (avec majorations possibles selon le niveau “social / très social”).

Un plafond annuel et une fenêtre de tir limitée

• avantage fiscal plafonné : 10 000 € par an et par logement.
• et point très stratégique : le dispositif serait temporaire, avec une abrogation prévue au premier jour du 37e mois suivant l’entrée en vigueur (donc une fenêtre d’environ 3 ans).

Un “dispositif pivot” (et non cumulable avec d’autres)

Le texte vise aussi à éviter l’empilement : il prévoit une exclusivité avec certains autres dispositifs (mention d’exclusions, dont des régimes d’incitation existants).

À retenir, côté professionnel : on n’est pas sur un “petit bonus”, mais sur un cadre fiscal structurant, avec :

• une logique “investissement long terme” (9 ans),
• une incitation à produire / rénover (neuf, VEFA, ancien avec travaux),
• et un mécanisme potentiellement puissant en revenus fonciers.

 

6) Ce que ça change concrètement sur le terrain en 2026

Pour l’investisseur : le retour de l’équation “rendement net-net”

Depuis 2022–2024, beaucoup d’investisseurs ont buté sur une réalité : le rendement brut ne suffit plus quand l’impôt, les charges et le coût de financement mangent la marge. Un amortissement bien calibré peut remettre de l’oxygène, surtout :

• dans les zones où le prix d’achat a corrigé mais où la demande locative reste forte ;
• sur des opérations avec travaux “intelligents” (performance énergétique, reconfiguration, création de valeur locative) ;
• et pour des profils fortement fiscalisés (où l’effet de la déduction est maximal).

Pour la gestion locative : une montée en puissance des baux “encadrés”

La mécanique (telle que décrite) pousse vers :

• des baux de résidence principale,
• des durées de détention longues,
• et possiblement, selon les majorations recherchées, une orientation vers des loyers de type “intermédiaire/social”.

Résultat probable : plus de propriétaires sensibles au cadrage contractuel et à la conformité, et donc plus de besoin d’accompagnement (dossier, mise en location dans les délais, traçabilité des travaux, cohérence du loyer, etc.).

Pour le neuf : un signal, mais pas une baguette magique

Le gouvernement vise une remontée forte de la production. Mais il faut être lucide : la construction dépend aussi de l’urbanisme, des coûts, des délais, du foncier… Or les statistiques publiques montrent que l’activité reste basse. Le dispositif fiscal peut aider la demande, mais il ne règlera pas seul les freins d’offre. Il peut en revanche accélérer des programmes qui hésitaient faute de débouchés.

 

7) Les points de vigilance

Le calendrier : au 28 janvier 2026, le PLF est dans une phase où le texte peut encore évoluer avant promulgation (Sénat, navette, version finale).

1. Les écarts de communication : certains chiffres “pédagogiques” (exemples, plafonds, seuils de travaux) peuvent différer entre une fiche grand public et une rédaction parlementaire. Dans la pratique, il faudra se caler sur le texte final promulgué.
2. La discipline de location : 9 ans + mise en location dans les délais + location hors foyer fiscal : ce n’est pas “souple”.
3. La preuve : travaux, ventilation foncier/bâti, option fiscale, cohérence du loyer : la sécurisation documentaire devient centrale.

 

8) Comment l’intégrer dans une stratégie immobilière 2026

Si tu dois le traduire en réflexes opérationnels :

• En transaction (investisseur) : raisonner en “trio” prix d’achat + potentiel locatif + capacité d’amortissement (bâti vs foncier, travaux, durée).
• En transaction (vendeur) : certains biens redeviennent “désirables” si l’acquéreur peut amortir + rénover (notamment ancien avec travaux structurants).
• En gestion : pack “mise en conformité + sécurisation fiscale” (délais de mise en location, clauses, preuves, suivi travaux).
• En neuf : cibler les programmes adaptés à une détention longue, où le couple loyer/prix reste cohérent même avec un crédit à ~3%.

 

Conclusion : un levier potentiellement puissant… dans un marché où l’offre est le vrai nerf de la guerre

Le “dispositif Relance logement” version loi de finances 2026 a une ambition nette : ramener des bailleurs dans la location nue et soutenir la production. Dans un marché 2026 marqué par une normalisation du crédit, une construction encore insuffisante et une tension locative persistante, l’outil fiscal peut effectivement redevenir un déclencheur de décision.

Mais c’est aussi un dispositif exigeant : durée, conditions, plafonds, traçabilité. Pour les pros, c’est une opportunité claire : ceux qui sauront “traduire” la règle en stratégie capteront la demande investisseurs 2026.